با وجود تعیین سقف افزایش کرایهخانه، این مصوبه نتوانسته است جلوی جهش قیمت اجاره را بگیرد.
به گزارش کارا پژواک به نقل از شهرآرانیوز؛ ۴۱ درصد از سبد هزینه خانوارهای خراسان رضوی، سهم اجارهبهاست. شاید هم بیشتر. این عدد طبق گزارش مرکز آمار تا اردیبهشت است، اما به گفته برخی کارشناسان، این سهم برای بعضی دهکها تا بیش از ۷۰ درصد هم میرسد. با آغاز تیر، بازار اجاره داغتر از قبل شده، هم از نظر قیمت هم تقاضا. ماه گذشته در دو گزارش میدانی راجعبه وضعیت بازار اجاره مسکن در مشهد نوشتیم.
ابتدا گفتیم حاشیهنشینان، قربانیان خاموش تورم اجاره هستند و اوضاع در این نواحی بیش از هرجای دیگری نابسامان است و در گزارش بعدی، مشهد را به چهار بخش تقسیم کردیم و آخرین قیمتها و وضعیت این بازار را شرح دادیم. حالا اینجا به بهانه مصوبه جدید سران قوا درباره لزوم رعایت سقف ۲۵ درصدی اجارهبها، به بررسی این قانون و میزان تأثیرگذاری آن پرداختیم. البته باید این نکته را اضافه کنیم که در مشهد این سقف حدود ۲۷ درصد است.
مصوبه سقف اجارهبها چه میگوید؟
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، گفته است تمامی قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آنها از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال۱۴۰۵ به پایان میرسد، در صورت تقاضای مستأجر برای تمدید، به مدت یکسال و با رعایت سقف افزایش ۲۵درصدی اجارهبها و قرضالحسنه تمدید خواهند شد.
البته در این میان چهار استثنا وجود دارد. اگر مالک برای تخریب، احداث ساختمان جدید یا انجام تعمیرات اساسی، مجوزهای لازم از مراجع مرتبط دریافت کرده باشد، این موارد مشمول تمدید اجباری قرارداد نخواهد بود. همچنین اگر ملک مورد اجاره پیش از پایان قرارداد یا در دوره تمدید، به طور رسمی معامله شده باشد مستأجر پس از انتقال سند، دو ماه فرصت تخلیه خواهد داشت.
به اضافه اینکه در صورتی که نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل وی برای سکونت در ملک توسط مرجع قضایی تأیید شود یا مستأجر در پرداخت اجارهبها، شارژ و تعهدات قراردادی کوتاهی کرده و موجب ضرر جالب توجه به مالک شده باشد، امکان درخواست تخلیه وجود خواهد داشت.
درباره ضمانت اجرای سقف اجارهبها مطابق تبصره ماده۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، مستأجر حتی اگر قرارداد را با مبلغی بیش از سقف قانونی امضا کرده باشد، تا پنج سال فرصت دارد از موجر شکایت کند و مشاور املاکی که برخلاف قانون، قرارداد تنظیم کرده باشد نیز مشمول جریمه سازمان تعزیرات حکومتی خواهد شد.
کنترل دستوری اجاره ممکن است؟
«کنترل اجاره با زور نمیشود.» این اولین جمله یکی از مشاوران حوزه املاک است که تقریبا با کمی تغییر در جملهبندی از سوی همه فعالان این حوزه میشنویم. هرچند شاید همین دیدگاه یکی از علل شکست این دست قوانین است. چون میخواهیم در این گزارش بیشتر به دادههای پژوهشی و گفته مسئولان درباره این قانون بپردازیم، پس خیلی خلاصه از آنچه در بازار اتفاق میافتد نوشتیم.
با صاحب چند بنگاه مشاور املاک گفتوگو کردیم و از آنها یک سؤال مشترک پرسیدیم. از همه موردهای اجاره چند درصد این سقف را رعایت میکنند؟ اعداد مختلفی میشنویم، اما اغلب با توصیف اینکه تعداد کمی از موجران حاضر به رعایت این موضوع هستند، به سؤال ما پاسخ میدهند.
به عنوان مثال عباس زمردنایی، یکی از این مشاوران املاک در قاسمآباد، میگوید که در یک هفته گذشته بیست مورد خانه برای اجاره به او پیشنهاد شده است. از این موارد فقط سه نفر به نظر او گوش دادند و سقف ۲۷ درصدی افزایش اجارهبها را رعایت کردند. دیگران، اغلب به دنبال تغییر مستأجر هستند و قیمتها را تا ۵۰ درصد هم بالا میبرند.
البته در بازدید میدانی و طبق گفته مستأجران تا افزایش ۱۰۰ درصدی اجارهبها نیز شنیدهایم که در گزارشهای گذشته درباره آن نوشته شد. اغلب مشاوران املاک تأکید میکنند که طرف مستأجر هستند و بارها به موجران درباره سقف افزایش اجاره گوشزد میکنند، اما در نهایت این شیوه تأثیر چندانی بر بازار اجاره ندارد.
راهکارهای کنترل اجارهبها
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، در گفتوگو با شهرآرا با اشاره به تعیین سقف افزایش اجارهبها میگوید: اگرچه برای کل کشور سقف ۲۵درصدی اعلام شده، اما با توجه به شرایط خاص مشهد، این رقم در جلسات کارشناسی ۲۷درصد تعیین و مصوب شده است.
حسین رستمی، درباره علت تعیین سقف ۲۷درصدی برای این شهر، میگوید: این تصمیم در جلسات مشترک راه و شهرسازی، فرمانداری، استانداری و سایر دستگاههای مرتبط اتخاذ شد. البته پس از آن، برای ایجاد وحدت رویه، سقف ۲۵درصدی در سطح کشور اعلام شد. به گفته او، مهاجرپذیر بودن مشهد، ورود جمعیت در مقاطع مختلف از جمله جنگ، شرایط خاص این شهر و افزایش تقاضا از دلایل تفاوت آن با سایر شهرهاست.
وی تأکید میکند: اجرای این مصوبه بیش از هر چیز به تعامل میان مالک و مستأجر بستگی دارد، اما قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها نیز برای آن ضمانت اجرایی در نظر گرفته است. به گفته رستمی، اگر موجر سقف تعیینشده را رعایت نکند، مستأجر تا پنج سال فرصت دارد با ارائه اجارهنامههای سالهای قبل و بعد، از طریق دادگاه شکایت کند. در صورت احراز تخلف، مالک موظف به بازگرداندن مابهالتفاوت اجاره خواهد شد و پروندهاش به تعزیرات و مراجع مالیاتی نیز ارجاع میشود.
وی درباره نظارت بر اجرای قانون توضیح میدهد: هنگام تنظیم قرارداد، مشاوران املاک اجارهنامه سال گذشته را بررسی میکنند و مجاز به تنظیم قرارداد با افزایش بیش از سقف تعیینشده نیستند. در صورت ثبت شکایت، اتحادیه موضوع را بررسی و با متخلفان برخورد خواهد کرد. همچنین مالکان باید تبعات خالی نگهداشتن واحدهای مسکونی را نیز در نظر بگیرند، زیرا این واحدها مشمول مالیات بر خانههای خالی خواهند شد.
وی تأکید میکند راهکار اصلی ساماندهی بازار اجاره، افزایش تولید و عرضه مسکن از طریق انبوهسازی و توسعه واحدهای استیجاری است و کنترل قیمتها در فضای مجازی نیز میتواند از شکلگیری انتظارات روانی و افزایش بیرویه اجارهبها جلوگیری کند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد همچنین به نقش سکوها و فضاهای مجازی در بازار مسکن اشاره میکند و میافزاید: اگر مشاور املاک حاضر نشود ملکی را بیش از سقف تعیین شده ارائه کند، مالک میتواند همان ملک را در سکوهای اینترنتی با هر قیمتی که بخواهد آگهی کند.
همین موضوع آثار روانی بر بازار میگذارد و باعث میشود قیمتهای غیرواقعی به معیار ذهنی مردم تبدیل شود. به همین دلیل، از قوهقضائیه درخواست کردهایم که سکوهای مجازی در فصل نقلوانتقالات، امکان درج قیمت برای فایلهای مسکن را محدود یا حذف کنند تا پس از آن، راهکار مناسبتری برای مدیریت این موضوع اجرا شود.
چرا این قوانین موفق نبود؟
تجربه پنج سال گذشته نشان میدهد که سیاست تعیین سقف برای افزایش اجارهبها، از زمان اجرای نخستین مصوبات در سال۱۳۹۹ همزمان با شیوع کرونا، نتوانسته به هدف اصلی خود، یعنی مهار رشد اجارهها دست پیدا کند. دلیل این ناکامی را باید در شکاف میان قیمتهای دستوری و واقعیتهای اقتصاد جستوجو کرد.
در اقتصادی که تورم عمومی، سالها در سطوح بالا قرار دارد، قیمت مسکن بهعنوان یکی از مهمترین داراییهای سرمایهای پیوسته افزایش مییابد و هزینه ساخت، نگهداری، مالیات، زمین و حتی انتظارات تورمی نیز رو به رشد است، تعیین یک سقف ثابت ۲۵درصدی برای اجاره، عملا با منطق بازار فاصله پیدا میکند. در چنین شرایطی بخشی از موجران از تمدید قرارداد خودداری میکنند، برخی مستأجر را تغییر میدهند یا قراردادها را با شیوههای مختلف از شمول قانون خارج میکنند. موضوعی که در گزارشهای میدانی و آمارهای رسمی نیز قابل مشاهده است.
از سوی دیگر، رشد اجارهبها در سالهای اخیر همچنان بسیار بالاتر از سقفهای تعیینشده بوده و نشان میدهد منشأ اصلی بحران، تورم مزمن و کمبود عرضه مسکن است، نه صرفا نحوه تنظیم قراردادهای اجاره. بسیاری از اقتصاددانان نیز معتقدند تا زمانی که تورم مهار نشود، تولید و عرضه مسکن افزایش نیابد و شکاف میان عرضه و تقاضا کاهش پیدا نکند، سیاست سقفگذاری اجاره فقط میتواند در بهترین حالت بهطور محدود از برخی مستأجران حمایت کند، اما قادر به تغییر روند کلی بازار نخواهد بود. به همین دلیل، به نظر میرسد کنترل پایدار بازار اجاره بیش از آنکه به ابزارهای دستوری وابسته باشد، به مهار تورم، ثبات اقتصاد کلان و افزایش عرضه مسکن گره خورده است.
